房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃論文

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃論文1

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)產(chǎn)品；營(yíng)銷(xiāo)策劃；理論；應用研究

　　1、引言

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃就是運用整合營(yíng)銷(xiāo)概念巩挥，以消費者對各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，從設計理念、環(huán)境設計、戶(hù)型設計、產(chǎn)品定價(jià)、品牌打造、銷(xiāo)售推廣

　　等方面對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)銷(xiāo)售房地產(chǎn)商品，使消費者在生產(chǎn)或生活辙恨，物質(zhì)或精神方面得到滿(mǎn)足，為開(kāi)發(fā)項目規劃出滿(mǎn)足消費者需求嗜湃，擴大消費渠道，使開(kāi)發(fā)商獲得利益的全過(guò)程奕扣。

　　營(yíng)銷(xiāo)與推銷(xiāo)在本質(zhì)上是不同的脏渗，在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中吭练，體現了鮮明的創(chuàng )新特點(diǎn)和具體的可操作性惫周。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃要求房地產(chǎn)企業(yè)對未來(lái)的市場(chǎng)情況進(jìn)行準確的

　　預測，并根據預測結果，制定出市場(chǎng)變化的具有分析性的經(jīng)營(yíng)方案。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)為占有最大的市場(chǎng)份額，在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中取得成功，需要采取適當的方式促進(jìn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售茫孔，包括以適當的價(jià)格，通過(guò)適當的渠道向市場(chǎng)提供滿(mǎn)足不同消費人群需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品填灼。因此，借助多門(mén)學(xué)科的知識制定營(yíng)

　　銷(xiāo)策劃夯缺，在買(mǎi)賣(mài)雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費者有效的結合起來(lái)，使企業(yè)了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開(kāi)間布局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷(xiāo)對路，擴大市場(chǎng)份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為企業(yè)開(kāi)拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng)。

　　2、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的階段和方法

　　2.1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的階段

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是分階段的添影，與銷(xiāo)售過(guò)程相呼應。在不同的銷(xiāo)售階段，市場(chǎng)推廣的目標、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同，主要包括開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃。

　　根據銷(xiāo)售過(guò)程的預熱期、強銷(xiāo)期、熱銷(xiāo)期、尾盤(pán)期階段性劃分，項目市場(chǎng)推

　　廣過(guò)程也可以相應地分為四個(gè)階段，針對各個(gè)階段銷(xiāo)售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場(chǎng)推廣應該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題，向消費者展示樓盤(pán)的基本情況；在強銷(xiāo)期應該以推介市場(chǎng)為主題，讓更多的目標客戶(hù)群關(guān)注；茌持銷(xiāo)期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下衔盹，使消費者產(chǎn)生購買(mǎi)欲望；在尾盤(pán)期應該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，突出項目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費者。

　　2.1.1開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃應具有前瞻性飞苇，要用發(fā)展的眼光，運用科學(xué)的方法對市場(chǎng)前景開(kāi)展調查和預測，進(jìn)行供需分析和和開(kāi)發(fā)潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣参跪，才能使所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在相當長(cháng)的一段時(shí)期內一直處于保值甚至增值的狀態(tài)喧课，在長(cháng)期的市場(chǎng)競爭中處于不敗地位，贏(yíng)得市場(chǎng)份額。

　　2.1.2銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　企業(yè)在銷(xiāo)售階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃就是采取各種有利的促銷(xiāo)手段列叼，如廣告、媒體、活動(dòng)推廣倦零、品牌效應、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢，用各種方法增強消費者的購買(mǎi)信心咆琴，為消費者提供滿(mǎn)意和周到的服務(wù)，在銷(xiāo)售的黃金期占有市場(chǎng)。

　　2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　物業(yè)是連接企業(yè)和消費者的橋梁和紐帶症昏，消費者通過(guò)物業(yè)了解和熟悉企業(yè)，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量精三，在一定程度上對消費者是否購房起到了關(guān)鍵性的作用。加強物業(yè)管理營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵應當把為客戶(hù)服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達到滿(mǎn)意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。

　　2.2房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的幾種方法比較

　　為實(shí)現房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)目標，一般使用以下幾種營(yíng)銷(xiāo)方式：廣告，活動(dòng)推廣，品牌推廣厌圈，公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見(jiàn)表1证乏。

　　表1幾種營(yíng)銷(xiāo)方式對比

　　2.2.1廣告推廣

　　廣告推廣是根據營(yíng)銷(xiāo)推廣的計劃和目標忠寻，在市場(chǎng)調查預測的基礎上，對廣告活動(dòng)的戰略和策略進(jìn)行整體的系統籌劃。它是一種提前的壶烫、先行的、具有指導性的活動(dòng)盈跨，決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品充阀、確定廣告對象、確定廣告目標熬拒、確定廣告主體和創(chuàng )意、廣告策略選擇撩鹿、確定廣告預算、廣告決策尚粘、廣告效果分析等九項內容。

　　2_2.2活動(dòng)推廣

　　活動(dòng)推廣是指企業(yè)調動(dòng)各方力量，通過(guò)舉辦大眾關(guān)心的激口、具有創(chuàng )意性的活動(dòng)，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道，從而提升企業(yè)和樓盤(pán)的知名度弃锐，樹(shù)立良好形象，達到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的急栽。

　　活動(dòng)推廣的類(lèi)型有：樓盤(pán)慶典儀式；社會(huì )公益活動(dòng)；社區內活動(dòng)汰规；大型有獎銷(xiāo)售、打折促銷(xiāo)活動(dòng)坊蜂；導引教育型活動(dòng)；善用時(shí)勢環(huán)境型活動(dòng)等急但。

　　2.2.3品牌推廣

　　品牌推廣是從規劃設計到整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的一項系統工程，在整個(gè)過(guò)程中開(kāi)展品牌積累與創(chuàng )新工程，通過(guò)品牌推廣，提升了項目的附加值宴猾，充實(shí)了項目的內涵叽癞。

　　可采取以下方法：樓盤(pán)品牌戰略；企業(yè)品牌戰略恳亦；企業(yè)與樓盤(pán)品牌聯(lián)動(dòng)戰略。

　　2.2.4公共關(guān)系

　　公共關(guān)系是利用各種方法和途徑，同消費者蹄给、中介尔桥、社區民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流艘爪，在社會(huì )中建立良好形象和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的活動(dòng)。

　　可以采用以下幾種方法：新聞；事件韩烹；社區關(guān)系漠酿，調研活動(dòng)漩搀；對外聯(lián)絡(luò )協(xié)調工作。

　　通過(guò)以上分析彻杈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是在不同的銷(xiāo)售階段，對產(chǎn)品所處的區位、配套設施、環(huán)境設計、單體建筑設計盒揉、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析秋想，從而對顧客群進(jìn)行全方位的分析調查，制定出以滿(mǎn)足消費者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略，在市場(chǎng)競爭中取勝誓焦。

　　3膘格、“DL—YLY”項目的營(yíng)銷(xiāo)計劃

　　3.1項目基本情況

　　DL-YLY項目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn)界憾，交通便利赖潘。小區附近設有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園溅固，設有居民健身中心等苏道。

　　3.2項目營(yíng)銷(xiāo)計劃

　　一期在20xx年7月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期計劃在2年左右。

　　（1）20xx年3、4月蓄勢待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用旺韭；樣板間完成對外開(kāi)放i參加春季房展魄雾；客戶(hù)積累撬姊；會(huì )員征集跋英、招募會(huì )員喷投。

　」僮辍（2）20xx年5月內部認購期毡解。一期工程開(kāi)工啟動(dòng)；會(huì )員客戶(hù)預訂锉纹。

　⊙纯獭（3）20xx年7月開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期谓松。具備銷(xiāo)售條件物夫；一期第一組團開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售俱南。

　∧蹲椤（4）20xx年8袍嗡、9月續銷(xiāo)摩窃。

　⌒滔俊（5）20xx年10持續推廣期妙痹。形象宣傳蚊霞；主體全面封頂厅揍；參加秋季房展會(huì )，根據銷(xiāo)售情況分期推出房源（秋展強銷(xiāo)）。

　≌嵝濉（6）20xx年11排宰、12月續銷(xiāo)（活動(dòng)促銷(xiāo)）戒烦。

　×锔�。�7）20xx年3月完成配套及室內裝飾呼畸；參加20xx年春季房展會(huì )準現房促銷(xiāo)赎唁。

　〉┦隆（8）20xx年5月完成室外硬軟覆蓋唾琼；現房銷(xiāo)售食零；預留中央景觀(guān)帶20%-30%房源現房實(shí)景銷(xiāo)售究房。

　≈灿啊（9）20xx年6月尾盤(pán)清理期咪橙。全面交房陕射；尾盤(pán)銷(xiāo)售。

　　“DL-YLY”項目，使項目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現質(zhì)的飛躍瓜用，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明蔓意。

　　結語(yǔ)：

　　本文的分析和研究，得出如下主要結論：企業(yè)在各個(gè)階段實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策劃砂株，可以使企業(yè)決策準確填硕，避免盲目性和運作出現偏差今伏；優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃有利于提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)素質(zhì)和競爭力。運用房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)策劃理論炫刷，有效地整合房地產(chǎn)項目資源荸刁，使之形成優(yōu)勢。結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的實(shí)例，通過(guò)系統分析滴推，提高企業(yè)的管理能力，拓寬房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃論文2

　　摘 要：房地產(chǎn)是經(jīng)濟價(jià)值很高的商品，在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大的诵，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理需要進(jìn)行房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃。現階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面，房地產(chǎn)有其固有的屬性，所以相比其他商品而言磺万，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是重中之重里胶。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)锹雏；項目開(kāi)發(fā)；營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃以整合營(yíng)銷(xiāo)概念為指導，以市場(chǎng)調研預測為載體，整合整個(gè)開(kāi)發(fā)建設項目。目前蹬报，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)還沒(méi)有成熟的發(fā)展起來(lái)，對實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還沒(méi)有一個(gè)成熟的體系斥滑，需要進(jìn)行深入的探究茸俭。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題分析

　　（一）目標市場(chǎng)不明

　　就目前來(lái)看卖任，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中因伐，諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題是目標市場(chǎng)不明虚热。原因在于，在建設房地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商和策劃者沒(méi)有考慮到當地實(shí)際的消費水平禁舌，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品令宅，無(wú)法滿(mǎn)足當地居民對房地產(chǎn)水平的需求葫柴，使很多人支付不起高昂的費用，導致許多房地產(chǎn)賣(mài)不出去皱锈，市場(chǎng)地位不明。

　【暇馈（二）營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)不清

　　使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃陷人困境之一的原因就是營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)不清。整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主線(xiàn)就是主題定位。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，出現定位偏差的原因就是沒(méi)有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費者一個(gè)清晰的介紹澎粟，滿(mǎn)足不了實(shí)際消費居民的需要，營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)不清會(huì )使消費者對整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無(wú)法看到整個(gè)樓盤(pán)的亮點(diǎn)勋陪，無(wú)法吸引到消費者購買(mǎi)，這樣的話(huà)就降低了樓盤(pán)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭力。

　　（三）網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)不佳

　　互聯(lián)網(wǎng)的開(kāi)發(fā)應用為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃提供了新的平臺，為了順應時(shí)代的發(fā)展登力，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)陋率，網(wǎng)絡(luò )平臺必不可少。為了擴大營(yíng)銷(xiāo)效果族淮，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)絡(luò )上建立網(wǎng)站。然而余赐，這種方式暫時(shí)沒(méi)有取得預期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手段宜嘶，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

　　二铃诬、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的措施

　≌嬉搿（一）認清消費需求，強調市場(chǎng)調研

　　獲得真實(shí)信息的基礎和依據是市場(chǎng)調研苦囱，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的準備就是要認清消費需求仿耽，強調市場(chǎng)調研，要在調研前就要準備好問(wèn)題，確定好調研人群宇妇。這樣的話(huà)才能正確的做出營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，然后進(jìn)行結果的論證汹碱。認清消費者的消費需求，找到市場(chǎng)方向是制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的前提搭丐。

　　（二）明確目標市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細分

　　要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中提高自己的競爭力的前提是要做好市場(chǎng)細分工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要環(huán)節就是要明確目標市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細分。消費者的構成涉及到各階層，各領(lǐng)域躬柬，市場(chǎng)對其不是很好把控，所以應以消費者購買(mǎi)行為的不同為依據做好市場(chǎng)細分，把需求類(lèi)似的消費者整合到一起凶蔓，對需求不同的消費者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場(chǎng)的占有率腺毫，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

　　（三）把握產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)器予，合理定位營(yíng)銷(xiāo)

　　主體定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要環(huán)節婴鞭。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃能否成功的決定性因素唁郁。另外，在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，要有一個(gè)明確的主題虽缕，這個(gè)主題應該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話(huà)才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃跛锌。

　　三、營(yíng)銷(xiāo)策劃對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的重要性

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，可以提高市場(chǎng)占有率，為整個(gè)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展起到重要作用

　　由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實(shí)行調控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)阻逮，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會(huì )有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營(yíng)銷(xiāo)手段，抓住消費者好奇的心里岳守，再提出符合產(chǎn)品定位的營(yíng)銷(xiāo)，這樣的話(huà)會(huì )吸引消費者，銷(xiāo)售成功的可能性大大提高，市場(chǎng)受到歡迎决榔，企業(yè)也會(huì )獲得高回報俯巢。所以說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售水平，尤其是有創(chuàng )意的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)条舀，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提高競爭力的有效手段。

　　（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng )新能力

　　房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類(lèi)似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng )新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據，創(chuàng )新管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)潮眠，通過(guò)考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的問(wèn)題，對解決管理問(wèn)題進(jìn)行探索。才會(huì )更長(cháng)遠的發(fā)展，在這種嚴峻的大背景下生存下來(lái)诀姚。

　　四望几、結語(yǔ)

　　市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占有重要的地位。在營(yíng)銷(xiāo)之前，應做好市場(chǎng)調研為制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據沙蓖。只有進(jìn)行市場(chǎng)調研才能更好地了解市場(chǎng)需求，企業(yè)才能更好地做出決策，才能開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足消費者需求的商品，這樣企業(yè)才能獲得好的收益用省，才能更好更長(cháng)遠的發(fā)展下去航攒。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃論文3

　　一、引言

　　近幾年我國城鄉建筑發(fā)展十分迅速崭放，房屋建設規模日益擴大堪簿，建筑節能的問(wèn)題成為了我國可持續發(fā)展道路上急需解決的首要問(wèn)題之一。《綠色建筑評價(jià)標準》確定了與綠色建筑相關(guān)的一系列標準，它的普遍推行必將對現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節帶來(lái)一定的沖擊智政。

　　二浦砚、綠色建筑背景下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃分析

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越趨向理性化；與此同時(shí)，過(guò)去那種簡(jiǎn)單的樓市買(mǎi)賣(mài)觀(guān)念已經(jīng)不適應時(shí)代的需要瞳腌；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式也發(fā)生了變革谎宝，繼而營(yíng)銷(xiāo)策劃也隨之調整。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的內容主要由三部分構成：項目判斷、概念設計和廣告媒體代理。

　　1.項目判斷階段

　　伴隨著(zhù)綠色開(kāi)發(fā)標準的建立，可以預見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的準入門(mén)檻將會(huì )在現有基礎上進(jìn)一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會(huì )的整體經(jīng)濟發(fā)展水平。對于房地產(chǎn)的策劃人員來(lái)說(shuō)，在項目判斷這一階段對開(kāi)發(fā)成本的預見(jiàn)性就顯得尤為重要了砖蕾，并在此基礎上尋求市場(chǎng)定位。一方面，綠色建筑強調無(wú)污染。這必然對建材、建筑工藝、設計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開(kāi)發(fā)承載的責任與義務(wù)增多，成本相應提高。在項目開(kāi)發(fā)階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步增加。因此這一階段直接影響著(zhù)開(kāi)發(fā)商的投資決策，決定著(zhù)整個(gè)項目的成敗。開(kāi)發(fā)商應該在分析市場(chǎng)需求的同時(shí)，考慮社會(huì )效益，而且要更多的關(guān)注社會(huì )效益，不單單是為了一己私利。那么對社會(huì )效益的關(guān)注應該成為項目判斷環(huán)節的一個(gè)基本準則菌瘫。

　　2.概念設計階段

　　概念設計是指運用嶄新的設計理念將項目的最大價(jià)值誘發(fā)出來(lái)。對于概念設計來(lái)說(shuō)暮陨，一方面，《綠色建筑評價(jià)標準》建立了一套完整的評價(jià)體系多矮，能夠為全行業(yè)提供一個(gè)協(xié)調行動(dòng)的模板州叠，加強對環(huán)境重要性的認同，引導開(kāi)發(fā)商按統一標準去進(jìn)行綠色開(kāi)發(fā)涯贝。另一方面，這一標準不僅針對開(kāi)發(fā)商，還面向消費者（業(yè)主）。這樣就避免開(kāi)發(fā)商鼓吹自己的產(chǎn)品蒙蔽消費者，完全做到了公開(kāi)。同時(shí)在概念設計中，人們對于綠色的相關(guān)概念設計也更加清晰。隨著(zhù)消費者和開(kāi)發(fā)商對綠色建筑的認同，將進(jìn)一步促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，而深化中的綠色建筑反過(guò)來(lái)又會(huì )給綠色建筑的標準化發(fā)展開(kāi)辟道路。

　　3.廣告媒體代理階段

　　廣告是聯(lián)系開(kāi)發(fā)商和消費者的橋梁虾兔，廣告創(chuàng )意的成功與否直接關(guān)系著(zhù)項目與消費者溝通的有效性摊溶。目前我國節能建筑市場(chǎng)不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節能意識薄弱。業(yè)主對節能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買(mǎi)節能住宅，節能市場(chǎng)上缺乏需求動(dòng)力，導致開(kāi)發(fā)商做節能成本風(fēng)險增大，從而形成節能消費市場(chǎng)惡性循環(huán)，給建筑節能發(fā)展帶來(lái)了一定的阻礙。因此在大力發(fā)展節能產(chǎn)業(yè)和節能技術(shù)同時(shí)也要提高大眾節能意識，合理引導消費者消費觀(guān)，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會(huì )公眾所深度認知，并進(jìn)而建立廣泛的社會(huì )認同。這就要求其完全有別于以往房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告策劃中眾多賣(mài)點(diǎn)的包裝和修飾茫负。它的公益性、開(kāi)放性必須要在這一環(huán)節中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節能建筑意識，加快綠色建筑的新技術(shù)、新產(chǎn)品和管理經(jīng)驗的推廣被绞。廣告策劃中市場(chǎng)推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣诗力，關(guān)鍵是要注意市場(chǎng)的創(chuàng )新，同時(shí)聚焦于如何引導消費者。進(jìn)而推動(dòng)綠色建筑差異化發(fā)展，并在產(chǎn)品實(shí)踐中不斷完善綠色建筑的開(kāi)發(fā)結構，以適應更多建筑類(lèi)型、更多社會(huì )人群的的使用需求，以規避?chē)�家強制規范導致千城一面的城市格局�?/p>

　　三、結論

　　高速城鎮化和能源危機要求房地產(chǎn)業(yè)逐漸向低能耗發(fā)展模式的轉變，在這一轉變進(jìn)程中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃也呈現了一系列規律和特征，在了解熟悉彼湾、運用上述規律的基礎上，重視房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中項目判斷階段的市場(chǎng)定位，做好概念設計階段的信息整合，完成廣告與媒體代理階段的調整，對推動(dòng)綠色建筑的順利施行將起到積極的推進(jìn)作用。